ZOOM SUR LES DROITS À SURÉLEVER UN IMMEUBLE ?

Si le foncier au cœur des grandes villes représente un coût de plus en plus conséquent et que l’on constate une pénurie croissante de logements, les règles d’urbanisme liées à la surélévation d’immeubles se sont assouplies. La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) entrée en vigueur en mars 2014 est venue en effet modifier l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.Alors quels sont les droits à respecter en cas de surélévation d’un immeuble ?

LA LOI ALUR, UN ASSOUPLISSEMENT DES RÈGLES DE COPROPRIÉTÉS EN LA MATIÈRE

AVANT LA LOI 

Avant la loi ALUR, toute surélévation d’un immeuble en copropriété devait être votée à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Un seul copropriétaire contre et c’était l’intégralité du projet qui se voyait stoppé, ou encore reporté à une prochaine échéance de vote.

APRÈS LA LOI

Depuis la loi ALUR, le cadre s’est assoupli avec un vote de la surélévation d’un immeuble validé, si la majorité des membres du syndicat(conseil syndical) représentant au moins les 2/3 des voix (article 26 de la loin°65-557 du 10 juillet 1965) y sont favorables et approuvent le projet parleurs votes.

Au surplus si l’immeuble se situe sur une zone frappée par un droit de préemption urbain (DPU), c’est-à-dire une zone tendue, le vote de la surélévation se fait à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art 25).

Notons que l’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue modifier les articles 25-1 visant à faciliter la prise de décision en assemblée générale.  Elle donne désormais en effet la possibilité si besoin de voter à nouveau sur une même question, au cours d’une même assemblée (un second vote à majorité simple), et ce, sous réserve de remplir le quorum et le quantum.

Zoom sur l’article 25-1 alinéa 1 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité de l’article précédent, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.»

La loi ALUR offre qui plus est la possibilité aux copropriétaires du dernier étage de l’immeuble de se prévaloir d’un droit de priorité, pour l’achat des nouveaux lots, construit avec la surélévation. La priorité s’applique aux lots à créer lorsque c’est la copropriété qui fait la surélévation elle-même. Lorsque les droits à surélever sont cédés à un tiers, le plus souvent un promoteur, le droit porte alors sur la globalité du projet de surélévation, c’est-à-dire sur l’ensemble des lots, mais aussi sur les travaux communs et les conditions contractualisées avec le tiers.

Le promoteur immobilier engage alors sa responsabilité lors de l’exécution des travaux (règles classiques du droit de la construction, et production de toutes assurances requises).

Retenons également que selon cette loi, si des préjudices résultant des travaux de surélévation sont constatés, les copropriétaires concernés peuvent bénéficier d’une indemnité (article 36 de la loi du 10 juillet 1965) à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

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