FOCUS SUR LES DROITS À SURÉLEVER ET VALORISATION DES DROITS À SURÉLEVER

Proposer davantage de logements sans construire de nouveaux immeubles, voici l’un des bénéfices majeurs de la surélévation d’immeubles. Une stratégie immobilière qui présente de nombreux avantages pour le bâti en lui-même (rénovation énergétique et esthétique des parties communes…), pour le bien-vivre en ville des habitants (création d’habitats dans des zones urbaines attractives et denses) et participe aussi à la préservation de l’environnement (nouveaux usages et modes de vie).

La Métropole de Lyon a d’ailleurs prévu en 2023 la création de 250 logements à court terme par surélévation.

Mais quels sont les droits à surélever et Quid de la valorisation des droits à surélever ?

La surélévation d’immeuble consiste à ajouter un et parfois même plusieurs étages à un immeuble existant, et ce, sur tout ou partie de sa surface. Ces nouveaux étages comprennent tout autant des parties dites privatives (appartements), que communes (couloir, cage d’escalier, façade d’immeuble, toiture…).

Les droits à surélever représentent donc les parties du volume aérien se situant au-dessus d’un immeuble (qui sont souvent des parties communes), aussi appelées le foncier aérien.

La qualité du propriétaire du dessous peut varier. Ainsi, si ces droits appartiennent la plupart du temps à la copropriété, ils peuvent également appartenir à un propriétaire unique, à une indivision, une société civile immobilière, à un bailleur social, ou à une entreprise.

On retiendra donc que quelles que soient les personnes morales ou physiques concernées, les droits à surélever sont la propriété de ceux qui détiennent le bâtiment en dessous.

Dans le cadre d’une copropriété (situation assez fréquente), afin de permettre le développement d’un projet, les droits à surélever considérés comme parties communes, doivent faire l’objet d’un vote en AG (Assemblée Générale) de copropriété.

COMMENT VALORISER LES DROITS À SURÉLEVER ?

Les droits à surélever se valorisent en fonction de différents critères, retenons les 3 principaux :

– Le volume à développer : c’est-à-dire le nombre de mètres carrés qu’il est possible de dégager grâce à ce projet de surélévation. Plus le volume est important, plus il sera possible de valoriser ces droits à surélever.

– La faisabilité technique du projet : suivant les contraintes opposées par le bâtiment, ou par le sol, ou encore par l’environnement, il sera alors de possible de valoriser plus ou moins bien ces droits.

– L’environnement : selon l’emplacement du bâtiment, la valorisation varie. Ainsi par exemple, si l’immeuble se situe au cœur d’une zone à forte valeur marchande, les droits de surélévation ne pourront que mieux se valoriser.

Nous pouvons donc conclure en précisant que la valorisation des droits peut se traduire soit par une valeur vénale, déterminée pour l’acquisition de ces droits par un tiers. Soit par une prise en charge de travaux sur la globalité de l’immeuble (façades, parties communes, rénovation énergétique…).

Dans le meilleur des cas, la valorisation financière et la valorisation en nature du bâtiment sont possibles, dès lors que l’immeuble ne présente que très peu de contraintes, se situe dans un environnement porteur et offre un volume intéressant à développer.