Une surélévation d’immeuble, une succession d’étapes techniques ? Oui… et non. L’un des moments-clés de toute opération, c’est le vote du projet en assemblée générale par les copropriétaires. La proximité directe que ces derniers auront avec le chantier, le rapport personnel voire émotionnel qu’ils ont avec le projet, font de cette étape un moment décisif.
Quel ordre du jour ?
Au programme de l’assemblée générale, il y a 3 résolutions :
- la cession par les copropriétaires du droit à construire à celui qui entreprend le projet ou à un tiers (ce qui implique d’évaluer la valeur du droit à construire),
- L’autorisation de « construire » les lots (il s’agit alors d’autoriser la convention du droit de cession de surélever et de fixer le prix des lots),
- la création du ou des lots correspondant à la surélévation, c’est-à-dire le volume qui va être construit, impliquant alors la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (EDD).
Bon à savoir : la cession du droit de surélever doit respecter un formalisme important. Il faut en effet ajouter à la convocation et aux dossiers techniques et juridiques nécessaires à la parfaite information des copropriétaires (modificatif de l’état descriptif de division, modification du règlement de copropriété, plan des futures constructions, réparations des préjudices prévus), le projet d’acte de cession avec une précision du prix.
Soigner le fond et la forme
Une chose est claire : sans vote des copropriétaires, pas de projet ! Aussi, la présentation du projet de surélévation nécessite de soigner le fond et la forme, en étant méthodique et clair, et en présentant également tout un ensemble d’informations nécessaires.
Il faudra d’abord être en mesure de prouver la compatibilité du projet avec la législation, c’est-à-dire montrer que le projet s’inscrit bien dans les schémas d’urbanisme en vigueur, et avoir consulté les différentes structures qui vont ensuite délivrer des autorisations (comme l’architecte des bâtiments de France, les services d’urbanisme, …).
Les potentiels volumes exploitables créés par la surélévation, sont également à présenter.
Pour recueillir l’adhésion des votants au projet, il peut être intéressant de présenter l’échelle de temps sur laquelle il se situe. Il y a d’abord une temporalité longue, celle des études techniques, qui peut rassurer les copropriétaires sur la fiabilité de ces dernières. Et celle, courte, du chantier, où la concision des travaux permet de limiter les impacts potentiels sur le quotidien.
Combien de planètes faut-il aligner en AG ?
La loi Alur a modifié la majorité nécessaire : elle passe de l’unanimité aux 2/3 (voire à la majorité simple dans les « zones tendues » comme Paris).
Le droit de veto du propriétaire du dernier étage a été remplacé, lui, par un droit de priorité. Le syndic doit notifier à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé tout projet de vente en indiquant le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente des lots pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
En somme, l’assemblée générale est un moment extrêmement cadré (avec une liste de documents à présenter, de résolutions à adopter, d’informations réglementaires à apporter), où l’improvisation n’a pas sa place.
S’entourer de professionnels qui vont faire intervenir des acteurs techniques, juridiques, etc. en mesure d’apporter tous les éléments de réponse aux copropriétaires est un prérequis pour le succès de cette étape.